VİDEO - Konut kredileri düştü, ev fiyatları yükseldi

Ali Abbas Yılmaz / Yılmaz Yigitler Özel

Koronavirüsle mücadele kapsamında Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından kamu bankaları ile ortak hazırlanan ve Cumhuriyet tarihinin en büyük kredi paketi konut piyasasını canlandırdı. Konutlara talebin armasıyla birlikte konut fiyatlarında da artışlar yaşandı. Konut kredilerinde faiz oranlarının düşük olmasını fırsat bilen vatandaşlar konut alımına yönelirken, üretilen konutların fiyatları ise artan talebe bağlı olarak tırmanışa geçti.

Son 2 yıldır krizde olan konut sektörüne pandemi sürecinde can simidi olan düşük faizli konut kredileri vatandaşı emlak almaya sevk ederken, sektörde oluşan talep yoğunluğu ise konut fiyatlarını tetikledi. Artan konut fiyatları inşaat sektöründe memnuniyetle karşılanırken, düşük faizden dolayı ev alama hayali kuran vatandaşlar ise konut fiyatlarındaki ani artıştan şikâyetçi. Kimi hukukçular ise konut fiyatlarında artışın fahiş oranda olmasına karşı dava açılabileceğini belirtti.

Diyarbakır ekonomisinin can damarı sayılabilecek inşaat sektöründe pandemi sürecinde girdi maliyetleri yüzde 30 artarken, konut kredilerinin de düşmesiyle beraber ev fiyatları belli oranda yükseldi.

Diyarbakır’da emlak piyasasındaki artışın nedenlerini ÇEYSA İnşaat Yönetim Kurulu Üyesi Recep Çelik ile konuştuk. İnşaat sektörünün son birkaç yılda yaşadığı krizden kaynaklı Diyarbakır’da konut fiyatlarının düşük olduğunu ve pandemi süreci ile gündeme gelen düşük faizli konut kredileri sayesinde emlak piyasasında fiyatların olması gerektiği noktaya geldiğini belirten Çelik, pandeminin yatay mimariyi öne çıkardığını ve bahçeli evlere talebin arttığını söyledi.

‘Diyarbakır’daki konut fiyatları olması gereken yere geldi’

Diyarbakır inşaat sektöründe 17 yıldır faaliyet gösteren ÇEYSA İnşaat Yönetim Kurulu Üyesi Recep Çelik,  pandemi sürecinde ev fiyatlarındaki artışı değerlendirdi. Çelik, “2017 yılında yaptığımız röportajda konut fiyatlarının dibe vurduğunu ve inşaat sektörünün bir kriz yaşadığını ifade etmiştik. O günlerde müteahhitler yaptıkları konutları maliyetinin altında satmak zorunda kalıyorlardı. Çünkü işlerini bitiremeyecek, etaplarını tamamlayamayacaklardı. Şuan ki konut fiyatları aslında olması gereken yere geldi. Tabii bu durum konut sektöründeki müteahhitlere cesaret verdi. Şuan müteahhitler harıl harıl yer arıyorlar” diye konuştu.

Müteahhitlik sistemi değişti

Türkiye’deki müteahhitlik sisteminin değiştiğini ifade eden Çelik, “Artık önüne gelen herkes müteahhitlik yapamayacak. Çok zenginsiniz, paranız var ama iş bitirmeniz olmadığı için Türkiye’de müteahhitlik yapamazsınız. Deneyimli firmaların daha önce yaptığı işlerden kaynaklı belediyelerden aldıkları iş bitirmeler şuan müteahhitlere büyük avantaj sağlıyor. Şuan Diyarbakır’da olması gereken müteahhit sayısı 500 iken bu sayı 50-60’lara düşmüş olacak. Karnesi olmayan, iş bitirmesi olmayan, bilançosu iyi olmayan, bankalarda referans mektubu alamayan arkadaşlar bu saatten sonra müteahhitlik yapamayacaklar. Konut fiyatlarındaki artışın başlıca nedenlerinden biri bu. İkincisi, Cumhuriyet tarihinden belki de ilk defa kredi faizlerinin bu kadar aşağıya çekilmesidir. İnsanlar kullandıkları bu kredi ile araba, konut alabilmek için şuan bankalara saldırıyorlar. Bir daha bu faiz oranlarını bulamayabiliriz endişesiyle bankalardan kredi çekebilmek için çalışıyorlar. Tabii bu durum Diyarbakır’daki müteahhitler için de iyi oldu. En azından konut fiyatları şuan gerçek satış fiyatlarına geldi. Kriz ve pandemi sürecinden dolayı müteahhitler kendilerini beklemeye almışlardı. Şuan stoklarında hemen hemen bitmesinden kaynaklı aşırı bir konut talebi doğdu. Müteahhitler değişen müteahhitlik sisteminden kaynaklı bu talebe yetişebilirler mi? Çünkü imara açılan yerlerin, özellikle Dicle Kent’in Araştırma Hastanesi’ne doğru olan kısımlarında arsalar çok müşterekli, problemli. Müteahhit arkadaşlar şuan yer bulmakta zorlanıyorlar” şeklinde konuştu.

Pandemi süreci insanların ev tercihini değiştirdi

Pandemi süreci birçok alanda olduğu gibi konut tercihlerinde de değişime neden oldu. İnsanlar artık siteli evlerden çok bahçeli evleri tercih ediyorlar. Pandemi sürecinin uzun sürmesi ya da sonraki senelerde başka virüslerle karşılaşma ihtimalinden kaynaklı bahçeli ev tercihleri çok çok fazlalaştı. Pandemi süreci uzarsa, sokağa çıkmalar uzarsa insanlar en azından bahçeye çıkıp nefes alabiliriz diye müstakil evlere yöneliyorlar. Çünkü sokağa çıkma kısıtlamalarında insanlar sitelerinin bahçesine dahi inemiyorlardı.              Pandemi süreci insanların alışkanlıklarını, yaşam tarzlarını değiştirdi. Daha önce mesai saatlerinden sonra eve uğramadan kafelere, kıraathanelere giden insanlar artık evlerine gidip orada vakitlerini geçiriyorlar. Pandemi süreci insanlarda evlerinde zaman geçirme alışkanlığını doğurdu. Evlerinde aileleriyle zaman geçirmek insanlar için daha zevkli olmaya başladı. Bundan dolayı bahçeli evlere talebin çok artacağını tahmin ediyorum. Biz de müteahhitler olarak o yönde yapılar için yerler arıyoruz. Bahçeli evler yapabileceğimiz imara açık olan yerler varsa onun araştırmalarını yapıyoruz. Kısmet olursa yakında bu evleri yapmaya başlayacağız. Ama tabii orta kesimin bu tür evlerin maliyetini karşılayacağını da zannetmiyorum. Bunu karşılayacak insanlar da 15-20 yıllarını bankalara ipotek etmek zorunda kalacaklar. Tabii insanların konut almaya yönelmeleri tamamen kredi faizlerinin düşük olmasına bağlı. Eğer krediler tekrardan yükselirse insanların konut talebi de düşecektir. Son 15 yıldır zaten Türkiye’nin her tarafını betona boğduk ve müteahhitlik sisteminin değişmesiyle Türkiye biraz olsun betonlaşmadan nefes alabilecek. Konut sektörünü artık biraz soğutacaklar. Haliyle buna bağlı olarak da konut fiyatları artacak. Orta kesim için de ancak TOKİ ve belediyelerin desteğinde yapılacak bir kentsel dönüşümle konut üretimine geçilebilir.

‘Diyarbakır’daki lüks konutların fiyatı Batı’dan 5 kat daha ucuz’

Konut fiyatlarının Diyarbakır’da Batıya göre çok ucuz olduğunu belirten Çelik, şöyle konuştu: “Bugün bizim Diclekent kısmında yaptığımız lüks konutlar, emin olun Batıda aynı maliyetlerle yapılan evlere göre 5 kat daha ucuzdur. Devletin aslında İstanbul, İzmir, Ankara gibi metropollerdeki müteahhitleri sorgulaması lazım. Doğu ve Güneydoğu’da yapılan konutlar maliyetinin altında bile satılıyor. Bölgedeki müteahhit arkadaşlar çok büyük karlarla iş yapmıyorlar. Arkadaşların hepsi sağolsunlar risk alarak iş yapıyorlar. O yüzden şuan ki fiyatlar Diyarbakır’da olması gereken konuma geldi. Basına da yansıdı, hükümet de uyarıda bulundu ancak konut fiyatlarının yükselmesinden dolayı dava konularının bölgemiz için geçerli olabileceğini düşünmüyorum. Batıda arsanın metrekaresini 15-20 milyona satan müteahhitlerin sorgulanması lazım. Biz burada yaptığımız en lüks konutların metrekaresini 3 milyondan bile düşük satıyoruz. 215 metrekarelik daireyi 600 -650 bin TL bandında satıyorum. Bu fiyatlar daha yeni yeni 700- 750 bin TL’yi bulur. O yüzden biz yaptığımız konutların fiyatından dolayı vicdanen rahatız.”

‘İnşaatta girdi maliyetleri yüzde 30-35 arttı’

Pandemi sürecinde inşaat sektöründeki girdi maliyetlerinin artışına vurgu yapan Çelik, şunları söyledi: “Pandemiyle birlikte inşaatta girdi maliyetleri yüzde 30-35 arttı. İnşaat kalemi çok olan (150 kalem) bir sektördür. İnşaat malzemelerine bir zam geldiği zaman müteahhit arkadaşlar da mecburen bunu fiyatlara yansıtmak zorunda kalıyorlar. Gerçi son birkaç yıldır girdi maliyetlerinin yükselmesine rağmen bunu fiyatlara yansıtamıyorduk, çünkü talep yoktu. Alım olmayınca mecburen maliyetin altında satmak zorunda kalıyorduk. Konut fiyatlarındaki artışta malzeme fiyatlarının artışını göz önünde bulundurmak lazım. Demir 3 bin 600’e yükseldi. Çimento yükseliyor, bütün kalemler yükseliyor. Devletin buralara bakması lazım.”

‘İnşaat işçileri sıcakta maske takmakta zorlanıyor’

Pandemi sürecinde inşaatlarda çalışma düzeni üzerine konuşan Çelik, şunları ifade etti: “işçilerimizden çalışma alnında mümkün olduğunca temastan kaçınmalarını istiyoruz. Çalışırken sosyal mesafeyi korumalarını istiyoruz.   Sonuçta açık alanda çalışıyorlar. Sabahları geldiklerinde ateş ölçerle ateşlerini ölçüyoruz. Uyarı levhalarımız var. Hijyen için, dezenfekte için gerekli temizlik maddelerimiz var. Sık sık ellerini sabunlu su ile yıkamaları uyarısında bulunuyoruz. Maske takmalarını istiyoruz ama sıcaktan dolayı maske ile çalışamadıklarını söylüyorlar. Uyarılarımıza rağmen maske kullanımında tam bir disiplin sağlayabilmek zor.”

Belediyeler müteahhitleri cesaretlendirmeli

Diyarbakır’da imara yeni açılacak yerlerde kentin dışında uydu kent projelerinin gündeme gelebileceğini ifade eden Çelik, “Orta sınıfa yönelik, büyük sosyal donatıları olan ve insanların hafta sonlarını orada geçirebilecekleri uydu kentler yapılabilir. Bu konuda belli bir proje hazırlığımız var ama Diyarbakır’da imara açık bölgelerde böyle bir yer bulamıyoruz. Bu yerle Diyarbakır’ın biraz dışında olması lazım ki, ancak belediye böyle bir çalışma içerisinde değil. Bu saatten sonra belediyelerin de müteahhitlerle birlikte istişare ederek yeni alanlar açması lazım. Belediyeler bu konuda müteahhitlere yardımcı olursa, cesaret verirse Diyarbakır’daki müteahhitler orta sınıfa dönük güzel projeler yürütebiliriz” diye konuştu.

Yerel yöneticiler müteahhitlerin sorunlarını dinlemeli?

Diyarbakır’daki müteahhitlerin yaşadığı sorunları dile getiren Çelik şunları söyledi: “Diyarbakır’daki müteahhitlerin temel sorunu yerel yöneticilerin kendileriyle görüşmemesi. Sayın Valimiz Diyarbakır’daki müteahhitlerle bir gün bir toplantı yapmadı. Veya Kayapınar Belediye Başkanımız bir gün müteahhitleri toplayıp sorunlarınız nedir, nasıl yardımcı olabiliriz, sizin için ne yapabiliriz diye sormadı. Kent ekonomisini canlandıran inşaat sektörü ve Diyarbakır’daki müteahhitlerdir. Kentte sanayi yok, fabrikalar yok. İnsanlarımız da farklı alanlarda yatırım yapmıyorlar. Daha çok yatırımlarını arsa üzerinden değerlendiriyor.”  

Kredilerin düşmesi ve enflasyon neden oldu

Uzun süredir Diyarbakır’da inşaat sektörüyle uğraşan ve ismini vermek istemeyen bir iş insanı da, artışı enflasyon ve kentte proje olmamasına bağladı. Kentte 3 yıldır proje olmadığını dile getiren iş insanı, “Normalde geçen yıl daireler orta kattalar 400 bandındaydı. Şimdi 480 bin. Yüzde 20 artış oldu. Yüzde 10’nu enflasyon, yüzde 10’da  kredilerin düşmesi neden oldu. Bununla birlikte arz talebin artması. Son 3 yıldır müttehitler stoka dayalı çalışıyordu. Fırsatçılık ticari ahlaka uymaz. 50 bin TL artış yapman gerekirken, 150 TL artış yapıyorsan bu haramdır” dedi.

İnsanlar ikinci ev almak için banka kuyruklarında sıraya giriyor

Kentte yüzde 3040 artış duymadığını belirten iş insanı, “Bazı kesimler kendi iç piyasasını artırmak için bu algıyı oluşturuyor. Halk bunlara itibar etmesin, geçen yıl bir daireyi 430’a, bu yıl ise 480’TL’ye sattık. Bu artışlarda durup dururken olmadı. 2018 ve 2019 yılında dolarda ciddi dalgalanma oldu. O zaman sattığımız evlerden zarar ettik. Bazı fırsatçılar piyasayı karıştırıyor müttehitleri bir birine vurduruyor. Onları niye yargıya taşımadılar. Ben olaya toplumsal bakarım. Şimdi ne oldu da bu olayı yargıya taşıdılar. Yüzde 30’luk bir artış yok. Madem fiyatlar yüksek insanlar almasın. İnsanlar talep etmezse fiyatlar zaten düşecek. Arz talep yoğunluğu var. İnsanlar bir evi varken, ikinci ev almak için banka önünde kuyruklara giriyor. Bunu da yatırım için alıyor. Bu insanlarımız evlerinde otursa arz talep fazla olmaz, herkesin fiyatı neyse o fiyattan verir. Diğer bir konu arsa fiyatlarının yüksek olması. Şuan arsa fiyatlarında yüzde 30-40 artış var. Bunu insanlar neden görmüyor. Arsa fiyatlarında ciddi artış var.  Kentteki birçok müttehit şuan boşta iş yapamıyor. Çünkü bir arsaya 6-7 müttehit girince arsalar otomatikman yüzde 40 artış oluyor. Buda daire fiyatlarına yansıyor” şeklinde konuştu.

‘Düşük kredileri mal sahipleri fırsata çevirdi’

Diyarbakır Emlakçılar Derneği Başkan Yardımcısı Fırat Akçakmak ise artan konut fiyatlarına ilişkin şunları söyledi: “2018 Ağustos yılında dolar kurunda bir dalgalanma oldu. Dolar kurunda yükselme olduktan sonra temeli atılan bazı inşaatlar durdu ve henüz de bitmedi. Bütün inşaat malzemeleri arttı. Artıştan dolayı Diyarbakır’da son iki yılda çok az yapı yapıldı. Daire fiyatlarında büyük bir artış oldu. Daire bulamaz olduk. Kredi fiyatları düşmeden önce de daire zaten yoktu. İstediğimiz daireyi bulamıyorduk. Her gün yeni bir zam geliyordu. Bugüne gelecek olursak krediler 0,64 düştüğü zaman birde 0,74 ikinci el ertelendiğinden dolayı kirada olan vatandaşlarımız için cazip bir duruma geldi. Devlet vatandaşı düşündü ama mal sahipleri bunu fırsata çevirdi.”

‘Sıfır konutlarda da yüzde 30-35 arası fiyat artışı var’

 Diyarbakır’daki genç nüfus potansiyeline değinen Akçakmak, artan ev talebine ilişkin şöyle konuştu: “Bizde genç bir nüfus var. Evlilik oranında büyük bir artış var. Hal böyle olunca daire talebi daha çok oldu. Şehrin yılık ortalama minimum 7 bin konut maksimin 10 bin konut ihtiyacı var. İkinci el konut fiyatlarından yüzde 25 -30 arası bir zam yapıldı. Sıfır konutlarda da yüzde 30-35 arası fiyat artışı var. Tamamıyla fırsatçılık yapılıyor.  Diyarbakır’da daire stoku yok. Çünkü inşaatlar yapılmıyor. Diğer şehirlerde de daire stoku fazla. Kredi oranlarında şehir bazında dengeli indirim yapılmış olsaydı insanlar mağdur olmazdı.”

‘Ev almak için acele karar vermeyin’

 Ev almak isteyen vatandaşlara uyarıda bulunan Akçakamak, “İnsanlar biraz daha duyarlı olmalı. Daire almak isteyen vatandaşlarımızın acele karar vermemeleri gerekiyor. İyi araştırıp ve soruştursunlar. İşin uzmanı olan kişilerden görüş ve yardım alsınlar. Aynı sitede iki daire arasında 50 bin 60 bin fark oynuyor. Vatandaşlarımız bu konuya dikkat etmeleri gerekir” diye belirtti.